Vivienda
Vivienda
Plan de Campaña
Índice
Resumen
Los Ángeles se encuentra en el epicentro de la crisis de vivienda de los Estados Unidos. Los impactos de los aumentos de renta, la especulación del mercado de vivienda, las protecciones mínimas para inquilinos y la gentrificación han impactado profundamente a los residentes del distrito 1. El concejal titular, Gil Cedillo, ha mantenido un poder inmenso como presidente del Comité de Vivienda de la Ciudad por los últimos 9 años. Pero en vez de fortalecer las protecciones para inquilinos y construir suficiente vivienda asequible, se ha puesto del lado de inversionistas de lujo y de precio de mercado una y otra vez — aceptando más de $550,000 de la industria de inmobiliaria durante su mandato. En particular, en el 2019 Cedillo rechazó una recomendación de la Comisión de Planeamiento de la Ciudad para asignar 5% de las unidades de un proyecto de vivienda como unidades para residentes de muy bajos recursos. Por el contrario, Cedillo aprobó todas las 725 unidades en Chinatown al precio del mercado con cero unidades de vivienda asequible.
La pandemia solo empeoró la crisis de vivienda, y muchos de los residentes de la ciudad que no han perdido su vivienda están al riesgo de perderla en los próximos meses. Los cambios en la población del distrito 1 y las estadísticas obtenidas por el censo y el Programa de Asistencia de Renta solo han confirmado lo que organizadores han advertido por décadas: nuestras comunidades siguen siendo desplazadas.
La crisis de vivienda de Los Ángeles es compleja y está muy arraigada. Para resolverla, tenemos que deshacer el daño causado por la discriminación racial y económica, y garantizar que los angelinos que están al riesgo del desalojo se puedan quedar en sus viviendas. Nuestros sistemas de vivienda nacieron del desplazamiento de las comunidades indígenas, el rechazo sistemático de las comunidades de color, prácticas discriminatorias que impedían que las personas de color adquirieran propiedad, políticas de vivienda que benefician a las comunidades que rechazan a la gente pobre en sus vecindarios (NIMBY), y el domino que tienen los inversionistas que se benefician de la ciudad sobre nuestros líderes electos. Entre nuestros problemas de hoy-día se incluyen, la falta crónica de vivienda asequible y la falta ganas política para invertir en soluciones que nos beneficiarían a largo plazo, como la vivienda social y mejores protecciones para inquilinos.
Los últimos nueve años han resultado en un distrito donde los inmigrantes, las personas de la tercera edad, gente de bajos recursos, y las personas de color no han recibido el apoyo que necesitan para poder quedarse en sus viviendas. Al liderazgo del distrito 1 le falta la urgencia necesaria para detener el desplazamiento de las personas de bajos recursos, los migrantes, y las personas de la tercera edad. Nuestras comunidades no pueden aguantar otros cuatro años mientras políticas que podrían salvarle la vida a mucha gente languidecen en los comités, nunca aparecen el las agendas, o nunca se proponen desde un principio.
Para enfrentar nuestra crisis de vivienda, la ciudad debe efectuar una estrategia comprehensiva ofensiva y defensiva centrando la transformación a largo plazo de la vivienda en Los Ángeles.
1
2
3
4
PRIMERA PARTE: PROTECCIONES PARA INQUILINOS
Los desalojos, legales como ilegales, contribuyen a la indigencia. Es importante fortalecer las protecciones para inquilinos y ayudar a los inquilinos para que se puedan quedar en sus hogares para poder crear estabilidad y prevenir que la crisis de indigencia siga empeorando.
¿Que haremos desde el concejal para ayudar a los angelinos? Para proteger a los inquilinos tenemos que:
I. ESTABLECER PROTECCIONES UNIVERSALES PARA INQUILINOS REQUIRIENDO CAUSA JUSTA PARA EL DESALOJO
En Los Ángeles, las personas que viven en viviendas con “control de renta” (edificios con más de una unidad construidas antes del 1ro de octubre, 1978, “RSO”) pueden acceder algunas protecciones para inquilinos al las cuales no tienen acceso las personas que viven en viviendas nuevas o recientemente renovadas. Una de esas protecciones es la “Causa Justa.”
► “Causa Justa” significa que los propietarios tienen que demonstrar una razón por la cual estan desalojando al inquilino y no pueden desalojar a alguien sin razón. Por ejemplo, requiriendo “Causa Justa” para poder desalojar a alguien preveniría que los propietarios desalojen a un inquilino solo para poder vender la propiedad. Tambien requiriría que los propietarios le paguen al inquilino si quieren desalojar a algiuen que no ha hecho nada malo (e.g. si el propietario quiere demoler la unidad o usarla para alojar a algún familiar). Además, prohibiría que los propietarios desalojen a un inquilino por venganza.
Una política para proteger inquilinos que requisiera Cause Justa Universal expandiría las protecciones a TODAS la unidades residenciales el Los Ángeles.
II. CODIFICAR EL DERECHO A UN ABOGADO PARA LOS INQUILINOS DURANTE LOS PROCEDIMIENTOS DE LA CORTE DE DESALOJO
Muchos inquilinos están frente al desalojo debido a la pandemia y la gentrificación, pero no reciben ningún tipo de apoyo para poder navegar este difícil proceso. Por lo tanto, la gran mayoría de inquilinos no tienen representación legal durante el proceso legal, a pesar de que más del 90% de los propietarios que están pidiendo desalojar a alguien llegan frente a la justicia con un abogado. Esta dinámica no es justa para los inquilinos, especialmente los inquilinos de bajos recursos que no pueden contratar a un abogado. En una investigación hecha en Nueva York sobre el acceso universal a servicios legales descubrieron que el 84% de los inquilinos que tenían representación legal pudieron quedarse en sus hogares.
► El acceso a la representación legal durante el proceso de desalojo es un problema de justicia económica y racial. Las familias latinas y negras tienen más probabilidad de estar pagando más del 50% de sus ingresos en renta, y las familias negras son desalojadas con mucha más frecuencia que las familias blancas.
► Implementar una ley de acceso universal a un abogado para inquilinos frente al desalojo aseguraría que los procesos legales del desalojo sean más justos e impediría que los propietarios se tomen ventaja de los inquilinos que no conocen sus derechos.
► Un análisis de costo-beneficio hecho por Stout descubrió que, por cada $1 invertido en el derecho a un abogado, la ciudad de LA se ahorraría $3.48. Si prevenimos el desalojo y el desplazamiento, podemos reducir el flujo de personas cayendo a la indigencia e invertir en una de las soluciones más baratas: ayudar a mantener a la gente en sus hogares.
► Más allá, apoyo la propuesta de United to House (Unidos para Alojar), y si esa propuesta califica para el boleto de votación y es aprobada, mi oficia lucharía para usar una parte de los fondos cada año para implementar del derecho a un abogado.
III. ACABAR CON EL ACOSO DE INQUILINOS Y FORTALECER LAS INSPECCIONES Y EJECUCIÓN DE LAS LEYES DE VIVIENDA
La política Anti-Acoso de Inquilinos, que se efectuó el 6 de agosto del 2021, prohíbe muchas formas de acosar inquilinos, incluyendo: (1) negar hacer reparaciones; (2) intentar convencer a un inquilino a mudarse del apartamento; (3) amenazar con o entregar un aviso de desalojo basado en razones falsas; e (4) interferir con las actividades de asociaciones o sindicatos de inquilinos. Para que esta herramienta sea accesible y eficaz, la ciudad de Los Ángeles debe requerir, no solo sugerir, que el abogado reciba pago cuando el inquilino gane la litigación. Al hacer esto, sería más fácil obtener un abogado que, sin pago, no aceptaría un caso que podría tardar mucho tiempo o ser muy caro.
► A pesar de que la política ha sido un primer paso importante, el departamento de vivienda (LAHD) actualmente no tiene los recursos necesarios o la capacidad que se necesita para poder ejecutar esta y otras protecciones para inquilinos de manera justa y comprehensiva. Mi oficina le daría prioridad al departamento de vivienda para que obtengan los recursos necesarios para proteger a los inquilinos. También, haría disponible un miembro de mi equipo para acompañar a los inspectores durante las inspecciones. Esta práctica fue desarrollada por el equipo del distrito 4, que ha sido exitoso en asegurar que los problemas de acoso y habitabilidad se documenten y resuelvan.
► Para prevenir el acoso de inquilinos, es importante apoyar a las organizaciones de inquilinos, proveer talleres de derechos de inquilinos, y educación a cerca de las leyes para inquilinos. Mi oficina apoyaría el trabajo de organizadores de vivienda y líderes comunitarios.
► Por último, la justicia de vivienda y medio ambiental tienen similaridades importantes.Descarbonizar los edificios municipales para que los edificios de la ciudad sean neutral en carbono es un aspecto importante en torno a abordar la emergencia climática en los próximos 30 años. Sin embargo, la iniciativa puede ser mala para los inquilinos si los propietarios le pasan el costo de la descarbonización a los inquilinos. Dado que los inversionistas corporativos poseen el 67% de la vivienda rentable en Los Ángeles, los dueños deberían absorber el costo de la descarbonización.
IV. APOYAR A LOS FIDEICOMISOS Y A LAS ORGANIZACIONES COMUNITARIAS PARA COMPRAR PROPIEDADES
implementando una política que le daría la oportunidad a los inquilinos o a la comunidad de comprar edificios y ayudarles con dinero del estado que recibiremos en los próximos años.
Los fideicomisos (Community land trusts; CLTs) son organizaciones comunitarias, dirigidas por sus miembros, cuyas misión es crear vivienda permanentemente asequible en sus vecindarios. Los fideicomisos comunitarios tienen el potencial de luchar contra el desalojo de residentes que se enfrentan con barreras muy altas para acceder vivienda asequible en un mercado especulativo y racista.
► Mi oficina le pediría al Oficial Administrativo de la Ciudad (City Administrative Officer) que identifique fuentes financieras y recursos potenciales para que los fideicomisos comunitarios existentes puedan adquirir y rehabilitar vivienda en el distrito 1.
► Mi oficina introduciría una Política de Oportunidad de Compra para Inquilinos/la Comunidad (Tenant Opportunity to Purchase Act / Community Opportunity to Purchase Act), que requeriría que, cuando los dueños deciden vender el edificio, le den la oportunidad a los inquilinos de negar comprar el edificio antes de poner el edificio en el mercado. Estos programas le ayudarían a inquilinos y comunidades resistir el desalojo y ser dueños de propiedad y vivienda para fortalecer la estabilidad de la comunidad y prevenir la indigencia. Un programa de este estilo también le daría la oportunidad a los inquilinos de asignar sus derechos a un tercer-partido, como una organización sin fines de lucro que prometería preservar la asequibilidad para los inquilinos.
V. PROTEGER TODA LA VIVIENDA ASEQUIBLE EN LOS ÁNGELES
Estamos en una emergencia de vivienda y debemos priorizar la lucha por los convenios de vivienda asequible que tenemos. De acuerdo con la Evaluación de necesidades de vivienda (Housing Needs Assessment) de la Actualización del elemento de vivienda, la ciudad tiene actualmente 9,412 unidades en riesgo de perder sus restricciones de uso asequibles entre el 1 de octubre de 2021 y el 30 de septiembre de 2031. Permitir que esas unidades asequibles expiren solo impulsará el desplazamiento y exacerbará la gentrificación.
► Entre 1997 y 2020, el condado de Los Ángeles perdió 6156 unidades asequibles pactadas. Si bien no existe un proceso establecido para renovar estos convenios de asequibilidad, mi oficina trabajaría con los inquilinos y las organizaciones de vivienda para aprovechar los fondos estatales y facilitar la recertificación del convenio con los propietarios y desarrolladores de complejos con convenios de asequibilidad que tengan fecha de vencimiento.
► En los casos en los que haya todos los buenos argumentos para extender un convenio de vivienda asequible y/o se hayan rechazado buenas ofertas para oportunidades de compra de inquilinos, mi oficina apoyaría el uso de dominio eminente para compensar al propietario y convertir la propiedad en vivienda controlada por inquilinos. Mi oficina se asociaría con los inquilinos del edificio para garantizar que la moción sea apoyada por el Comité de Vivienda y tenga un fuerte defensor para que pase por el Comité de Presupuesto y Finanzas.
PARTE DOS: PRODUCCIÓN Y DESARROLLO DE VIVIENDA
Si soy elegida para representar al Distrito 1 como concejal, las principales prioridades de mi oficina para crear viviendas realmente asequibles serán:
I. REDIRIGIR LOS ACTIVOS Y FONDOS DE LA CIUDAD/ESTADO HACIA VIVIENDAS VERDADERAMENTE ASEQUIBLES Y VIVIENDAS SOCIALES
Para mí, la vivienda verdaderamente asequible significa que si trabajas en el vecindario, deberías poder vivir allí. El ingreso promedio en el distrito 1 es de alrededor de $32,000, pero en vecindarios como Chinatown, MacArthur Park o Pico Union, está muy por debajo de eso. Mi oficina daría prioridad a los alquileres de viviendas a un precio que las personas que viven en estos vecindarios puedan pagar.
► Las oficinas del concejo deben hacer todo lo posible para ampliar las oportunidades de viviendas controladas por inquilinos, viviendas subsidiadas y viviendas permanentemente asequibles. Planeo compilar una base de datos de todos los hoteles, moteles y las principales propiedades comerciales vacantes en mi distrito que podemos comprar con Project Home Key, una asociación innovadora entre el condado de Los Ángeles y el estado de California para comprar y rehabilitar hoteles y moteles para convertirlos en viviendas permanentes a largo plazo para las personas que no tienen hogar.
► Mi oficina utilizaría los $300 millones descritos en el Proyecto de Ley de Presupuesto de Vivienda AB 140 (AB 140 Housing Budget Trailer Bill) para ampliar los límites para viviendas asequibles y $500 millones para fideicomisos comunitarios y organizaciones sin animo de lucro para comprar propiedades embargadas a través del Programa de Vivienda de Intervención de Ejecución Hipotecaria (Foreclosure Intervention Housing Program).
II. HACER USO DE TERRENOS DE PROPIEDAD PÚBLICA PARA AMPLIAR LA DISPONIBILIDAD Y LA ASEQUIBILIDAD DE LA VIVIENDA
A pesar de aprobar una propuesta en 2015 para identificar propiedades que pertenecen a la ciudad y que podrían ser sitios potenciales para viviendas asequibles, el titular Gil Cedillo no ha seguido adelante con el desarrollo e implementación de una estrategia para toda la ciudad que permita convertir estas propiedades en viviendas asequibles a la escala que Los Ángeles necesita desesperadamente. Algunos pasos que nuestra oficina tomaría incluyen:
► Dentro de mis primeros 100 días en el cargo, ordenaría a la CAO que informe sobre todas las tierras de propiedad pública y solicite información departamental detallada sobre por qué una propiedad no sería adecuada si hay una recomendación en contra de su uso. Esto incluiría oportunidades para aprovechar terrenos de propiedad pública que son copropiedad de la ciudad y otras agencias públicas. La ciudad podría y debería asociarse más con LAUSD, el distrito de colegios comunitarios de Los Ángeles, el condado de Los Ángeles y Metro para aumentar la cantidad de sitios adecuados.
► Identificar y realizar un seguimiento de las oportunidades de tránsito para construir viviendas asequibles cerca de los centros de tránsito. Un aumento en las estaciones, centros y paradas de tránsito ayuda a los Angelinos a salir de sus automóviles y libera espacio para parques, lugares de reunión comunitaria y árboles.
III. MEJORAR LA TRANSPARENCIA Y LA RENDICIÓN DE CUENTAS EN TORNO A LA PLANIFICACIÓN Y EL DESARROLLO URBANO
La mayor parte del desarrollo en el distrito pasa por un proceso en la oficina del concejo. Las oficinas tienen una capacidad particular para intervenir en el desarrollo discrecional (municipal), edificios en terrenos públicos, desarrollos adyacentes al tránsito y cuando surgen oportunidades para abrir el código de zonificación. Muchas oficinas municipales han hecho muy poco con este poder o han impulsado activamente la gentrificación, como lo ha hecho el distrito 1. Para facilitar conversaciones efectivas con los vecindarios, mi oficina tendrá estándares transparentes para nuestro equipo de planificación con respecto al apoyo u oposición del mi oficina al desarrollo. Mi oficina haría que nuestros estándares y procesos fueran fácilmente accesibles para todos los constituyentes.
► Construit donde tiene sentido. Nuestras comunidades en las laderas tienen caminos peligrosos y sin mantenimiento. En comunidades como Mt Washington ha habido un desarrollo desenfrenado sin controles para infraestructura, accesibilidad vial o seguridad contra incendios. Mi oficina escucharía e interactuaría con la comunidad para garantizar que se satisfagan las necesidades del vecindario y asegurarnos que no estemos construyendo donde no es seguro y no tiene sentido.
► Normas transparentes para aprobar o denegar proyectos: mi oficina tendría una plataforma de política de vivienda accesible y se relacionaría honesta y directamente con los grupos comunitarios sobre nuestras prioridades de vivienda.
►Agenda de cogobierno para objetivos de vivienda: en todo mi trabajo, estoy comprometido con el cogobierno Los defensores de la vivienda, las organizaciones de inquilinos y los grupos de ayuda legal no solo saben lo que necesitamos para salir de nuestras crisis de vivienda, sino que también están más conectados con lo que sucede día a día en la comunidad. Su papel será crucial, ya que la política debe construirse desde cero para que sea eficaz.
IV. LLEVAR RÁPIDAMENTE RECURSOS Y VIVIENDA A LAS PERSONAS SIN HOGAR
En 2018, las “barridas”de campamentos le costaron a Los Ángeles más de 35 millones de dólares solo para pagar a los trabajadores de Saneamiento y a los policías que supervisan las “limpiezas”, y nuestra población sin hogar solo ha crecido desde entonces. Estas “barridas” son crueles con los Angelinos sin hogar y no hacen más que exacerbar el problema que la ciudad dice abordar.
► Ya sea a través de una reubicación rápida, una mayor utilización de vouchers de vivienda o subsidios de alquiler, la forma mejor y más rentable de liberar las calles de la ciudad de los campamentos es albergar a las personas de forma permanente. Más camas de refugio y viviendas provisionales no pueden terminar con la falta de vivienda, si no se hacen inversiones significativas en viviendas permanentes y servicios de apoyo apropiados.
► Mi oficina buscaría facilitar la construcción de viviendas permanentes (permanent supportive housing) y se reuniría con los desarrolladores de viviendas que apoyen la causa para identificar cómo podemos deshacernos de la burocracia y las barreras que retrasan la construcción de viviendas de apoyo que se necesitan tan desesperadamente.
► También colaboraríamos con los proveedores de servicios en nuevas construcciones para facilitar la transición de las personas sin hogar a sus nuevas condiciones de vivienda. Por ejemplo: para aquellos que lo prefieren, se ha demostrado que los estilos comunitarios de vivienda con instalaciones compartidas, como cocinas o salas de estar, ayudan a contrarrestar los sentimientos de aislamiento y falta de comunidad.
V. SENTAR LAS BASES PARA VIVIENDAS DESMERCANTILIZADAS PRODUCIDAS PÚBLICAMENTE A ESCALA, TRABAJANDO EN COALICIÓN CON DEFENSORES DE LA JUSTICIA DE VIVIENDA
Incluso con un aumento en la oferta preexistente, todavía nos faltaría la vivienda necesaria para cumplir con las proyecciones de personas sin hogar en los años venideros. Sin la derogación del acta Costa Hawkins, nuestra ciudad carece de algunas de las herramientas más sólidas para evitar que los alquileres continúen aumentando y luchar contra la principal causa de desplazamiento y falta de vivienda. Una respuesta impactante y sostenible a nuestra crisis de vivienda es expandir masivamente nuestro stock de viviendas desmercantilizadas: viviendas que se retiran del mercado especulativo para que no se puedan vender con fines de lucro. Mi oficina trabajaría incansablemente para hacer de Los Ángeles una ciudad líder en vivienda social y/o desmercantilizada, utilizando las herramientas actualmente disponibles para nosotros, que incluyen:
► Como se mencionó en las secciones anteriores, mi oficina trabajaría para identificar caminos para adquirir terrenos, como fideicomisos comunitarios, utilizando terrenos de propiedad pública y dominio eminente.
► Construir relaciones y compartir conocimientos con sitios de vivienda social existentes de varios modelos. Mi oficina trabajaría en estrecha colaboración con los fideicomisos comunitarios en Los Ángeles que ya están en funcionamiento, asegurándose de que reciban apoyo, tengan la capacidad de crecer y prosperar, y que trabajen en estrecha colaboración con la ciudad y entre ellos.
► Establecer comisiones de vivienda social impulsadas por la comunidad. Construiremos una comisión que incluya organizaciones de justicia de vivienda, organizaciones de inquilinos, inquilinos afectados, organizaciones de apoyo legal, defensores de políticas, y residentes y defensores que tienen experiencia en el desarrollo de viviendas sociales. Esta comisión se reuniría regularmente para trabajar con el Concejo Municipal en políticas, educación y desarrollo de herramientas para expandir la vivienda social, incluida la exploración del desarrollo de la capacidad de construcción de propiedad pública.
FUENTES
(1) https://www.nbclosangeles.com/news/local/los-angeles-homeless-encampments-tent-city-trash-garbage-waste-cleanup/81222/
(2) https://socialinnovation.usc.edu/wp-content/uploads/2019/04/Scattered-vs.-Single-Site-PSH-Literature-Review.pdf
(3) https://economicrt.org/publication/locked-out/
TERMINOS CLAVE
► Convenio de Vivienda Asequible (Affordable Housing Covenant) – Estos son acuerdos entre el desarrollador o propietario y el gobierno para proporcionar incentivos financieros para construir viviendas asequibles. El Convenio obliga a un propietario a designar un número específico y tipo de unidades de vivienda para la ocupación por familias de ingresos extremadamente bajos, muy bajos, bajos o moderados, generalmente por un período de 55 años. El Convenio se ejecuta con la tierra y es vinculante para todos los propietarios actuales y futuros del sitio. Los convenios de vivienda asequible pueden expirar, lo que a menudo deja a los inquilinos de bajos ingresos sin otras opciones de vivienda.
► El Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) — “El recurso más importante para crear viviendas asequibles en los Estados Unidos hoy en día. Creado por la Ley de Reforma Fiscal de 1986, el programa LIHTC otorga a las agencias estatales y locales que asignan LIHTC el equivalente de aproximadamente $8 mil millones en autoridad presupuestaria anual para emitir créditos fiscales para la adquisición, rehabilitación o nueva construcción de viviendas de alquiler dirigidas a personas de bajos ingresos. Un promedio de casi 1400 proyectos y 106 400 unidades se pusieron en servicio anualmente entre 1995 y 2018”. (HUD)
– Cita de mesa redonda: “Este es el mecanismo a través del cual se desarrolla el 80-90% de las “viviendas asequibles”. Se aplica al desarrollador, y el inquilino es el beneficiario en el sentido de que su alquiler tiene un tope determinado (es decir, no más del 30% de los ingresos mensuales en alquiler). Este programa es administrado por el estado.”
► Proyectos ministeriales (o “por derecho”): — estos son proyectos de la ciudad de Los Ángeles que cumplen con las reglas de zonificación, lo que significa que en su mayoría son proyectos aprobados automaticamente. Si un desarrollador cumple con todas las reglas para una zonificación específica, que puede ser muy detallada, entonces tiene derecho a construir allí y no hay mucho que una oficina del Concejo Municipal pueda hacer.
► Proyectos discrecionales — estos son proyectos de la ciudad de Los Ángeles que van más allá de lo permitido por las reglas de zonificación para una parcela específica. Las oficinas del Concejo Municipal tienen discreción sobre estos proyectos porque los desarrolladores deben negociar y ofrecer cosas a la Ciudad en lugar de seguir las pautas precisas.
► Fideicomisos comunitarios — “Los fideicomisos comunitarios son organizaciones comunitarias sin animo de lucro diseñadas para garantizar la administración comunitaria de la tierra. Los fideicomisos comunitarios se pueden usar para muchos tipos de desarrollo (incluidos los comerciales y venta al por menor), pero se usan principalmente para garantizar la asequibilidad de la vivienda a largo plazo. Para ello, el fideicomiso adquiere tierras y mantiene la propiedad de las mismas de forma permanente. Con los posibles propietarios, celebra un contrato de arrendamiento renovable a largo plazo en lugar de una venta tradicional. Cuando el dueño de la casa vende, la familia gana solo una parte del aumento del valor de la propiedad. El fideicomiso se queda con el resto, preservando la asequibilidad para futuras familias de ingresos bajos a moderados. La duración del contrato de arrendamiento (la mayoría de las veces, 99 años) y el porcentaje ganado por el propietario varían. En última instancia, al usar este enfoque innovador de separar la propiedad de la tierra y la vivienda, evita que los factores del mercado provoquen un aumento significativo de los precios y, por lo tanto, garantiza que la vivienda siga siendo asequible para las generaciones futuras. Hoy en día, hay alrededor de 277 fideicomisos de tierras comunitarias en todo Estados Unidos”. (Community-Wealth.org)
– La Coalición de Fideicomisos Comunitarios de Los Ángeles (LACLTC) está compuesta por cinco Fideicomisos Comunitarios (CLTs) de todo el condado de Los Ángeles. Estos incluyen: Beverly-Vermont CLT (BVCLT), El Sereno CLT (ESCLT), T.R.U.S.T. South LA, Fideicomiso Comunitario Tierra Libre (FCTL) y Liberty Community Land Trust.
► Programa de Comunidades Orientadas al Tránsito — “El Programa de Incentivos de Comunidades Orientadas al Tránsito (TOC, por sus siglas en inglés) fomenta la construcción de viviendas asequibles cerca de las estaciones de autobús y tren. Las nuevas unidades generadas por los incentivos de TOC brindan opciones convenientes para los residentes de bajos ingresos, se suman al inventario de viviendas de la Ciudad y promueven alternativas a los viajes en automóvil. La Medida JJJ, aprobada por los votantes en 2016, enmendó el Código Municipal de Los Ángeles para crear el programa TOC, un paquete de nuevos incentivos para construir viviendas asequibles cerca del transporte público. La iniciativa también requería que el departamento de Planificación de la ciudad de Los Ángeles creara pautas de TOC para todos los desarrollos de viviendas dentro de un radio de media milla de una parada de tránsito importante”. (LA City Planning)
– Para más información sobre el programa TOC visite Curbed.
► Programa de bonificación por densidad — “Adoptado en 2008, el programa de bonificación por densidad ofrece un “menú” completo de recompensas para los desarrolladores que aceptan incorporar unidades con restricción de ingresos en sus edificios a precio de mercado. La renta de las unidades está restringida por 55 años…. Un informe publicado en por la oficina del controlador de la ciudad encontró que entre 2008 y 2014, solo se construyeron 329 apartamentos y condominios con restricciones de ingresos como resultado del programa de bonos de densidad de Los Ángeles, que ofrece a los desarrolladores el derecho a construir más grande y más alto de lo que permiten los códigos de zonificación. En total, el 21 por ciento de todos los complejos multifamiliares construidos en la ciudad de Los Ángeles en el período de seis años de 2008 a 2014 aprovecharon el programa, creando 4,463 unidades asequibles. Pero una gran parte de esas 4,134 unidades también aprovecharon otras herramientas de incentivos y probablemente se habrían construido sin el programa de bonificación por densidad”. (Curbed LA)
– “Aunque ha sido eclipsado de alguna manera por las pautas de Comunidades Orientadas al Tránsito, los proyectos de bonificación por densidad siguen siendo una herramienta popular para los desarrolladores en la Ciudad de Los Ángeles, particularmente para sitios sin fácil acceso al servicio de autobuses de alta frecuencia. Según el Panel de Progreso de la Vivienda del Departamento de Planificación, los proyectos de bonificación por densidad representaron aproximadamente 26 700 unidades residenciales propuestas entre 2016 y 2020, más del 17 por ciento de las aproximadamente 152 000 unidades planificadas durante ese período de tiempo”. (Urbanize LA)
► Vivienda social — Los desarrollos de vivienda social son de mantenimiento público. Puede tomar muchas formas, pero en esencia, la vivienda social significa sacar una propiedad del mercado inmobiliario especulativo para que pueda ser propiedad de los inquilinos del edificio como colectivo o del gobierno. (CBS SFBay Area)
► Vivienda desmercantilizadag — la desmercantilización de la vivienda significa sacar la vivienda del mercado especulativo, por lo que no se puede comprar y vender con fines de lucro. En cambio, existen modelos de vivienda alternativos, como fideicomisos de tierras comunitarias y cooperativas inmobiliarias permanentes, que crean viviendas seguras y asequibles para las generaciones venideras.
LEGISLACIÓN CLAVE
► Costa Hawkins — “La Ley de Viviendas de Alquiler de Costa Hawkins, establecida en 1995, es una ley estatal que establece algunos requisitos para las ciudades de California con control de alquileres, incluida la ciudad de Los Ángeles. Hay tres disposiciones principales:
– Protege el derecho del arrendador a aumentar la renta a la tasa de mercado de una unidad una vez que el inquilino se muda.
– Impide que las ciudades establezcan un control de alquiler, o un tope de alquiler, en las unidades construidas después de febrero de 1995.
– Exime a las viviendas unifamiliares y condominios de las restricciones de control de rentas.
– El proyecto de ley estatal también impide que las ciudades actualicen las disposiciones sobre la fecha de construcción en las ordenanzas vigentes en el momento de su aprobación.” (Curbed LA)
► Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Los Ángeles (RSO) — “La principal ley de control de alquileres de la ciudad de Los Ángeles es la Ordenanza de Estabilización de Alquileres, o RSO por sus siglas en ingles, aprobada en 1979. Restringe el control de alquileres a las unidades construidas antes de octubre de 1978, una fecha congelada por Costa Hawkins. Según la RSO, los aumentos anuales de alquiler tienen un tope del 3 al 8 por ciento, pero los propietarios que poseen edificios construidos después de 1978 están sujetos solo a las nuevas restricciones de California sobre el aumento de alquileres. El proyecto de ley estatal limita los aumentos anuales de alquiler al 5 por ciento, más la tasa de inflación local (que promedió el 2,5 por ciento en el condado de Los Ángeles entre 2001 y 2018). En los años en que la tasa de inflación es particularmente alta, los aumentos de alquiler tienen un tope del 10 por ciento. (Curbed LA)
► La Ley de Protección de Inquilinos (AB 1482) — “El Gobernador promulgó la ley AB 1482 el 13 de octubre de 2019 para evitar el aumento abusivo de alquileres y los desalojos injustos. AB 1482 establece un tope de alquiler anual en todo el estado del 5% + IPC, protecciones de desalojo por causa justa y asistencia de reubicación para desalojos sin culpa por causa justa. Los cambios en AB 1482 son algunos de los cambios más amplios en la política estatal de inquilinos en años, pero requerirá que los inquilinos y los defensores tomen medidas para hacer cumplir estos nuevos derechos. Tenga en cuenta que no todos los inquilinos están cubiertos por esta nueva ley”. (Tenants Together)
– AB 1482 aprobada en 2019, que básicamente limita los aumentos de alquiler en aproximadamente ~ 5% + IPC por año. Este proyecto de ley se aplica a nivel local a través de la oficina del Fiscal General.
► Proyecto de ley de avance del presupuesto de vivienda AB 140 –“Comprende la mayor inversión en vivienda y personas sin hogar en la historia del estado. El paquete incluye $10,300 millones para el desarrollo de viviendas asequibles y $12,000 millones durante dos años para abordar la falta de vivienda en todo el estado. En los fondos para personas sin hogar se incluyen $ 5.8 mil millones para apoyar 42,000 unidades de vivienda a través de Homekey, así como $ 2 mil millones en ayuda a los gobiernos locales a través del programa estatal de subvenciones de Vivienda, Asistencia y Prevención para Personas sin Hogar (HHAP). Información adicional sobre las inversiones en vivienda y personas sin hogar de la Administración está disponible aquí.”(CHEAC)
► Programa de Vivienda de Intervención de Ejecución Hipotecaria “Pone $500 millones a disposición de Fideicomisos Comunitarios y otras organizaciones sin fines de lucro para adquirir y rehabilitar edificios de 1 a 25 unidades que están en riesgo de un juicio hipotecario. Los edificios adquiridos a través de estos programas de vivienda se reservarán para familias de bajos ingresos durante generaciones, creando viviendas asequibles muy necesarias y brindando a los inquilinos un camino hacia la estabilidad y la propiedad en lugar del desplazamiento. Hay más información disponible enhttps://www.cacltnetwork.org/fihpp/.“ (CACLTN)